フラット35リノベの融資までの流れを説明します【マンション編】

以前↓の記事で取り上げたとおり、僕自身の住宅ローンは「フラット35リノベ」を利用しました。

中古戸建のリノベーションにフラット35を選んでみた。④住宅ローン編

2019.09.04

そのあと読者様から、フラットリノベに関して相談をいただいてます。

はじめまして。
現在中古マンションの購入とリフォームを検討しています。
フラット35リノベを使用したいのですが、なかなかその方法でローンを組んでる人がいないため、どのような流れで融資が受けられるかわかりません、
もし可能でしたらフラット35リノベの融資までの流れを教えていただけると嬉しいです。
窓口に電話したのですが流れがいまいち理解できず、つなぎ融資やリフォーム後の検査も厳しいという話をされました。

結論からいうと、つなぎ融資や検査が厳しいということはありません。

制度としては存在するものの、リフォーム業者や検査機関がそもそもフラットリノベの取り扱いをあまりしたことがなく、中身が理解できてないことが多い、というのが真相です。

なので、取り扱いが難しい、厳しいなんてことはありませんのでご安心を。
関係者も知識や経験の蓄積がないだけです。

では、フラット35リノベの検討から実際の融資までの流れを、実体験に照らしながら説明していきます。

今回はマンション編です。

-Contents-
1.フラット35リノベの融資までの流れ【マンション編】
 1-1.物件の選定とリノベーション費用の見積り
 1-2.融資事前審査の申し込み→仮承認
 1-3.マンションの売買契約・リノベ工事の請負契約
 1-4.融資の本申し込み→正式承認
 1-5.融資金の実行(つなぎ融資)→マンションの代金支払い
 1-6.リノベーション施工→現場検査
 1-7.融資金の実行(正式融資)→リフォーム業者に支払い
2.フラット35「リフォーム一体型」と「リノベ」との違いについて
3.まとめ

1.物件の選定とリノベーション費用の見積り

まず一番最初にやるべきは、購入するマンションを決め、リノベーション費用の見積りを取ることです。

見積りに関しては、「この広さでこの内容のリノベーション、リフォームをすると、これくらいの費用がかかる」という、ざっくりな見積もりでOKです。

最初から詳細見積もりを取ってもいいのですが、リフォームの場合は最初の予定と内容がかなり変わることも多く、最初に細かい費用を出してもあまり意味がないです。

このあとの融資事前審査では、そもそも見積もりを提出する必要がないですし。

2.融資事前審査の申し込み→仮承認

購入するマンションを決め、リノベ費用の概算見積もりが出たら、ローンの事前審査の申し込みに移ります。

フラット35のリフォームに関しては扱っていない銀行もあるので、事前に確認してください。

【フラット35】取扱金融機関を探す
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/contacts/top

僕は「優良住宅ローン」という金融機関を利用したので、優良住宅ローンの流れに沿って説明しますが、どこで申し込んでも大きな違いは無いと思います。

事前審査の用紙がHPから入手できるので、必要事項を埋めていきます。

優良住宅ローンの事前審査用紙へのリンク
https://www.yuryoloan.co.jp/pdf/dl/A1/A1-1_jizensinsamousikomi_20190501.pdf

僕は紙ベースで申し込みしましたが、Webでもできるようですよ。
https://www.yuryoloan.co.jp/jizen/

記入内容についてわからないことがあれば、電話で窓口に訊けば丁寧に教えてくれます。

ただひとつ注意してほしいのは、リフォーム費用は見積もりよりも多めに申告しておいたほうがいいです。

事前審査に出す申込み金額(借りたい金額)より、本申込み時の金額が少なければ問題ないのですが、金額が増える場合は、事前審査からやり直しになってしまいます

リノベ費用に限らず、諸費用なども少し余裕を持った金額で申請しておきましょう。

内容に問題がなければ、2~3日で審査OKの回答があります。

3.マンションの売買契約・リノベ工事の請負契約

事前審査に通ったら、
・マンションの売買契約(契約相手:売主)
・リノベーション工事の請負契約(契約相手:業者)
をそれぞれ結びます。

ローンの本申し込みには契約書が必要です。
リノベの請負契約書に見積書を添付するので、その時点で決定しているリノベ工事の内容を網羅しておきます。
リノベ費用がある程度固まってくる、ということですね。

4.融資の本申し込み→正式承認

契約をすませ、銀行から指定された書類が全て揃ったら、ローンの本申し込みに移ります。

具体的にどんな書類が必要かは取扱い銀行によるので省略しますが、以下のリンクに優良住宅ローンの必要書類が掲載されているので、参考にしてみてください。

本申込み必要書類一覧
https://www.yuryoloan.co.jp/pdf/dl/B1/%E3%80%90B1%E3%80%9120190901.pdf

申込み後、10日~2週間で正式回答があります。

5.融資金の実行(つなぎ融資)→マンションの代金支払い

正式なフラット35のローンの実行はリノベ工事が完了した後のため、マンションの代金支払いには「つなぎ融資」というものが必要となります。

取扱い金融機関が、本番のローンの実行までの「つなぎ」として仮払いしてくれるイメージです。

つなぎ融資には手数料が必要なのと、金利が少し上乗せされます。優良住宅ローンの場合、つなぎ融資1度につき税別5万円の手数料、金利が0.4%上乗せとなります。

つなぎ融資が実行され、マンションの売主に代金を支払えば、晴れてマンションの引渡し。

引渡しからリノベ完了までは上乗せの金利を払うことになるので、リノベ工事はなるべく早く終わらせたいですね。

ちなみに僕の場合は友人が売主だったため、無理を言って物件の引き渡しを受ける前にリフォーム工事をさせてもらい、ぜんぶ終わったあとに家の代金を払いました。
この方法だとつなぎ融資の必要がないので、コストを抑えることができます。ダメ元で売主さんに交渉してみてもいいかも。

6.リノベーション施行→現場検査

打合せ・見積もり・請負契約の内容に基づいて、リノベーション工事に入ります。

支払い方法は、リフォームの場合、工事着手時に半分→完了後に残りの半分、という契約になることが多いのですが、自己資金に余裕がない人はリフォーム業者に相談してみましょう。

ちなみに僕は着手時に10%、完了時に90%の支払い方法でやらせてもらいました。
確実にローンが実行されることがわかっていれば、業者さんもダメとは言わないはずです。

工事が終わったら適合検査という手続に入ります。

「完了後の検査が厳しいらしい」というお問い合わせでしたが、戸建はともかくマンションの場合はぜんぜんそんなことは無いと思います。事前に申請された技術基準にちゃんと適合しているか確認するだけですから、予定通り施工がされていれば検査でNGとはなりません。

7.融資金の実行(正式融資)→リフォーム業者に支払い

工事が完了したら正式なフラット35の融資金を実行してもらい、リフォーム業者へ支払います。

取扱い銀行が仮払い(つなぎ融資)をしている部分は返還することになりますが、銀行のほうで処理するので、こっちで特別な手続きは必要ありません。

以上、おおまかな融資までの流れでした。

<追記>フラット35「リフォーム一体型」と「リノベ」との違いは?

フラット35には「リフォーム一体型」と「リノベ」という似たような商品があるのですが、大きな違いは「リノベ」の場合、最大10年間金利が0.5%引き下げられるということです。

ただし、金利優遇を受ける見返りに、住宅の「性能を向上させる」必要があります

「リフォーム一体型」の場合はどんなリフォームでも対象となるのですが、そのかわり金利の優遇はありません。

具体的にはリノベの場合、
・省エネ性
・耐震性
・バリアフリー性
・耐久性、可変性
のどれかを、リフォーム前よりも向上させなきゃいけません。

Aプランなら10年間、Bプランなら5年間の金利引き下げですが、Aプランに適合させるのはけっこうハードです。費用もかかります。

物件によって、どれに適合させれば最も予算が抑えられるかが違うので、そこはリフォーム業者と相談です(技術基準に関してはかなり専門的な話になるので、ここでは触れません)

僕の場合は、「省エネ性」を向上させてリノベBプランに適合させました。

といっても、2階の子ども部屋の窓に内側からもうひとつ窓を付けて、天井にダクト式の1種換気設備を取り付けただけなので、「なんちゃってリノベ」です(笑)

リノベに適合させるために、工事費用に検査料、適合証明費用など約35万円かかりましたが、80万円ほど金利が圧縮できたので差し引き45万円トクする計算です。

ひとつ注意してほしいのは、「住宅の性能を向上させる」必要があるので、すでに性能の高いマンションでは向上のさせようがない、ということ。

新しめのマンションだとリノベしたくても出来ないので、最低でも築25年は経過しているマンションを選びましょう。

3.まとめ

流れをかいつまんで説明してきましたが、フラット35リノベの利用には必要書類や現場検査などの手続が多く面倒なので、リフォーム業者があまり手を付けたがらないことが多いです。

しかし、お客さんの側から見ると、最長10年の金利優遇などメリットがたくさんあります。

また、「子育て支援型」や「地域活性化型」との併用もできるので、小さなお子さんのいる家庭や、地方へ移住してきた人などは、さらにプラス2年間の金利優遇があります。

親身になってくれるフットワークの軽い業者さんを探して、ぜひフラット35リノベを利用してみてください。

また、この説明でわかりにくかったところや、ご質問、ご相談などありましたら、下記のフォームからお問合せください。なるべく丁寧に回答させていただきます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUTこの記事をかいた人

1977年 北海道釧路市出身。 大学進学から上京するも、25歳までは、バイトなどで稼いだお金で海外バックパッカー→またバイト・・という生活を続ける。 26歳のときに一念発起。 独学で宅地建物取引士(当時は主任者)の資格を取得し、不動産業界に飛び込む。 10年間、不動産売買の仲介をメインに活動。 その後は土地分譲や不動産コンサルティング、賃貸管理など、活動の幅を広げる。 現在は愛媛県に移住し、住宅産業の仕事に関わる。 資格は宅建のほか、公認不動産コンサルティングマスター、インテリアコーディネーター、二級FP技能士、賃貸不動産経営管理士など多数。 家族は妻と1男1女。趣味は旅行。