不動産のプロが自分の住宅ローンを組むときに重視した3つのこと

不動産のプロは賃貸を好む傾向があります。

僕自身も、こちらの記事↓↓でも書いたように、もともと「賃貸派」です。
42歳になって初めてマイホームを買った今でも、賃貸派であることに変わりはありません。

持ち家か賃貸か①不動産業界人が賃貸を選ぶたったひとつの理由とは?

2019.08.17

 -Contents-
 1.不動産は金融商品
 2.住宅ローンを組むときに重視したこと
 3.ローン返済=家賃??

1.不動産は金融商品

僕の考え方の根っこにあるのは、不動産はあくまで金融商品だということです。

不動産は人に貸して、そこから賃料を得て収益を上げてこそ、はじめて価値を生み出します。

駐車場としても貸せない4方すべてを別の土地に囲まれた土地や、今にも崩れそうなボロボロの廃屋などは、人に貸してお金をもらうことはできません。
そんな不動産は価値がないどころか、税金の負担などを考えるとマイナス資産。

不動産を買って自分が住むということは、借りているのが他人なのか自分なのかの違いだけなんです。

マイホームというのは、自分の不動産を自分に貸している状態なんです。

「何言ってんだコイツ?」と思うひともいるでしょうけど、これは「帰属家賃」という考え方で、GDPや消費者物価指数の計算にも適用されています。

総務省のHPを引用すると

(前略)・・・持家に住んでいる世帯(持家世帯)が、自分が所有する住宅からのサービスを現実に受けていることは確かです。・・・(中略)・・・ 持家世帯が住んでいる住宅を借家だと仮定すれば、そのサービスに対し当然家賃を支払わなければなりません。そこから、持家の住宅から得られるサービスに相当する価値を見積もって、これを住宅費用とみなす考え方が成り立ちます。このような考え方に基づいて、持家を借家とみなした場合支払われるであろう家賃(これを「持家の帰属家賃」といいます。)を消費者物価指数に算入しています。

簡単にいうと、マイホームの人でも家賃(サービス料)を払ってることにしますね~ ってことです。

その家賃はじゃあどこに行くかというと、自分がもらうことになります。
自分の封筒からお金を出して、自分の財布に入れる。

「そんなの意味ないやん!」

そうなんです。意味ないんです。

でも、不動産を金融商品としてみた場合の考え方としては、そのほうがスッキリします。

2.住宅ローンを組むときに重視したこと

さて、僕がマイホームを買うにあたっては、以下のことを重視しました。

  1. 自己資金はなるべく少なく抑える
  2. できるだけ長い返済期間でローンを組む
  3. 繰り上げ返済は一切しない

さて、ちょっと考えればわかることですが、住宅ローンの金利以上の利回りで自己資金を運用できるなら、投資に回したほうが有利です。

例えばローンの金利が1%で投資の利回りが3%なら、3%マイナス1%で差し引き2%プラスになります(税金があるので実際はそんな単純じゃないけど)

特に今は住宅ローンは超がつく低金利時代ですから、無理に自己資金を使っちゃいけません
僕は投資もやっているので、キャッシュは投資に回していきます。

また、ローンの返済期間を短くすると毎月の返済額が増えてしまうので、月々の返済をなるべく少なくして余裕資金を投資に回すことで、家計のキャッシュフローがよくなります。

あと、日本人が大好きな繰り上げ返済

人間、いつ死ぬか、いつ身体が動かなくなるかわからないんだから、蓄えはそこそこにして今を楽しみましょうよ。

せこせこ節約して繰り上げ返済して何が楽しいんですか?

「もらうお金はなるべく早く、払うお金はなるべくあとに」

僕がローンを組むときの考え方も、すべてこれが根っこにあります。

この金言を守っていれば人生楽しく暮らせると思ってます。

3.ローン返済=家賃??

渡辺家も、帰属家賃という経済の考え方にならい、

住宅ローンの返済=家賃を払っている

と思うことにします。

自分が封筒から出したお金を家賃として自分の財布に入れて、そこから銀行に払う。

家賃なら繰り上げ返済みたいな考えをする必要もないし、死んだら残りのローンは団信でチャラになるから子どもに迷惑かけることもない。

まあ、住宅ローンの返済は「借金の返済」で家賃は「リース料」だから、「ローン返済=家賃」という考え方はちょっと変なんですけどね。

ちなみに、不動産営業マン住宅営業マンのセールストークで、「今のお家賃と同じ金額でマイホームが持てますよ~」ってのがありますが、帰属家賃の考え方を理解して言ってる人はほとんどいないと思います・・・

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUTこの記事をかいた人

1977年 北海道釧路市出身。 大学進学から上京するも、25歳までは、バイトなどで稼いだお金で海外バックパッカー→またバイト・・という生活を続ける。 26歳のときに一念発起。 独学で宅地建物取引士(当時は主任者)の資格を取得し、不動産業界に飛び込む。 10年間、不動産売買の仲介をメインに活動。 その後は土地分譲や不動産コンサルティング、賃貸管理など、活動の幅を広げる。 現在は愛媛県に移住し、住宅産業の仕事に関わる。 資格は宅建のほか、公認不動産コンサルティングマスター、インテリアコーディネーター、二級FP技能士、賃貸不動産経営管理士など多数。 家族は妻と1男1女。趣味は旅行。