プロが本気で中古物件をリノベーションしたらどうなるかの全記録。
どれくらい本気かというと、「自分で買って住むため」のリノベです。
そりゃ本気になります。
前回↓は建物の調査。今回は住宅ローンのおはなしです。
１．固定金利か変動金利か？
ローンを固定金利にするか変動金利にするか、そこから迷っていました。
３５年の長期固定でも１％ちょっとで借りれるけど、変動金利はさらに安く、０．５％前後の商品がたくさんあります。
変動金利は金利が上昇したときのリスクはありますが、個人的には今後もあまり金利は上がらないのでは、と思っています。
金利が上昇しそうになったら、固定金利の商品に借り換えをすればいいだけなので。
今は特にネット銀行の変動金利がものすごく低いので、口座を持っている某ネット銀行に事前審査を依頼しました。
しかし、３日ほど経って「あなたには貸せません」の非情メールが・・・
収入や返済比率には問題ないし、もちろんブラックではないので、理由がわからず。
「ネット銀行の審査基準はよくわからない」という前評判通りでしたね。
僕がどうこうより、対象が中古物件だとそもそも厳しいのかもしれません。
で、今回は「フラット３５」を利用することにしました。
２．フラット３５の金利からさらに０．５％金利優遇
フラット３５はその名の通り、３５年間ずっと金利が固定されます。
僕が選んだ金融機関だと、１．１１％になります。
さらに僕の場合は「移住者」で「リノベーション」をするということで、ダブルで金利の優遇が受けられるんです。
といっても最初の７年間だけですけどね。
でも、最初の７年間は１．１１％の金利が０．５％下がり、０．６１％になります。
ネット銀行の変動金利とあまり変わりません。
フラット３５の場合、物件の価格の９０％以上を借りると金利がグッと跳ね上がってしまうので、９割までに抑えるのがポイントです。
自己資金があまりなくたくさんローンを借りたい人には、あまり向きません。
僕の場合、自治体からもらえる補助金が自己資金と同じ扱いなので、無理なく９０％以下に抑えることができました。
補助金についてはこちら↓の記事を。
３．中古戸建でフラット３５を利用するのは面倒？
フラット３５は、母体が住宅金融支援機構という国の管轄ってこともあり、ローンを借りるには提出書類がたくさんあってけっこう面倒です。
特に中古戸建の場合は、現地調査をしたり適合証明書なるものを取ったり、手間も時間も費用もかかります。
なので、主に中古を扱う不動産会社は、あまりフラット３５をやりたがらない。
お客さんが希望しても、なんだかんだ理由をつけて都市銀行や地元の地銀とかに誘導します。
じっさいに僕がそうでした（笑）
ただ今回は、「移住者」「リノベ」でダブルの金利優遇を受けられることと、自身の勉強も兼ねてフラット３５にしました。
やっぱり自分のことだと一番真剣になりますからね。
ローンの審査も問題なく通過しました。
４．中古戸建のリノベでフラット３５を利用するには
中古のリノベーションでフラット３５を利用したい場合は、まず相談している不動産会社にお願いしましょう。
そこで微妙な顔をされたり、即座に別の銀行をすすめてきたら、その不動産屋は見切ったほうがいいです（笑）
僕の場合はリノベＢプランでしたが、Ａプランだとさらに５年間、金利が０．５％優遇されます。
移住者の優遇とあわせると１２年間ですね。
かなりの大規模リフォームをしないとＡプランの条件には通りませんが、資金に余裕がある人はやってみてもいいかもです。
| プラン | 金利 | |
| リノベＡ | 1～10年 0.61％ | 11～35年 1.11％ |
| リノベＢ | 1～5年 0.61％ | 6～35年 1.11％ |
参考までに、住宅金融支援機構へのリンクを貼っておきます↓
フラット３５のリノベについて興味がある方は、お気軽にお問合せください。
ぜんぶ自分で、自分の家のためにやったので、細かい質問にもお答えできると思います。
お問合せはこちら→お問合せフォーム
さあ、次回からいよいよ建物のリノベーションに入っていきます。
1977年 北海道釧路市出身。
大学進学から上京するも、25歳までは、バイトなどで稼いだお金で海外バックパッカー→またバイト・・という生活を続ける。
26歳のときに一念発起。
独学で宅地建物取引士（当時は主任者）の資格を取得し、不動産業界に飛び込む。
10年間、不動産売買の仲介をメインに活動。
その後は土地分譲や不動産コンサルティング、賃貸管理など、活動の幅を広げる。
現在は愛媛県に移住し、住宅産業の仕事に関わる。
資格は宅建のほか、公認不動産コンサルティングマスター、インテリアコーディネーター、二級FP技能士、賃貸不動産経営管理士など多数。
家族は妻と1男1女。趣味は旅行。
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