【ウラ話】収益物件を探してる投資家には絞りカスしか回ってこない話

不動産業界でかれこれ15年間、仕事をしてきました。

「投資用の不動産がほしい!」「アパートオーナーになりたい!」と訪ねてくるお客さまもたくさんいらっしゃいます。

一部の銀行が不正な融資をしていたことが問題となり、投資用のアパートやマンション人気は、少し下火になっているかもしれません。

でも、価格の変動が株や投資信託と比べて少なく、ミドルリスク・ミドルリターンの投資としてまだまだ根強い人気があります


今から不動産投資を始めようとするとき、いろいろ情報がある中から、ほんとうに条件の良い投資用アパートやマンションを見つけ出すことができるでしょうか

そのための方法をいくつか検証してみましょう。

-Contents-
1.不動産会社に紹介してもらう
2.インターネットで探す
3.新聞や雑誌の広告で探す
4.まとめ

1.不動産会社に紹介してもらう

情報をたくさん持っているのは、なんといってもその道のプロ、不動産業者です。

不動産会社に行って希望の条件を伝え、購入資金を用意できれば、立地や利回りが良くてリスクの少ない物件を次から次へと紹介してくれる。

・・・と思いますか?

思ったのなら、かなり能天気・・・いや、ポジティブな人です。

あなたには、ほんとうに良い物件情報は絶対に回ってきません。
「絶対に」です。断言します。

ちょっと、業界内での情報の回り方をお話します。

不動産業者は、よい物件情報を手に入れたら、最初に何をするかわかりますか?

まず、自分でその物件を買うことを検討します。

駅から5分、築浅、周辺環境バツグン、現在満室稼働中のアパート・・・
オーナーの事情で早く現金化したくて売りたい。
この物件が利回り10%で買える・・・

そりゃ自分の会社で買いますよね。
不動産会社にとっても、安定した賃料収入があるのは強みです。そこから社員の給料払えますからね。

利回りが低い、駅から遠いなど、リスクがちょっと大きいかな?と判断して会社で買うのを見送ったら、今度はあなたを含めたお客さんに物件を紹介します。

・・・そんなわけあるかい

自分で買うのをやめた業者は、次のステップとして、同業者に勧めます
(ちなみに、ここでは紹介料という名のキックバックが発生します)

不動産業界はいまだに前時代的で、業界内で情報の回しあいをするのがいちばん儲かるんです。

同業者も買わない場合、ここで初めてお客さんに勧めます
といっても、今までその業者を通して買って実績を積んだ「上客」が、当然ながら優先されます。
(ちなみに、ここでは仲介手数料が発生します。売主と買主から物件価格の3%ずつ、合わせて6%の報酬)

いいですか。
どこの馬の骨ともわからない一見のお客さんに「本当に良い物件情報」が回ってくることなど、100%ありえません。目を覚ましましょう。


不動産業者に少しでも良い物件を紹介してもらうためには、その業者を通じて物件を買う実績を積むしかありません。最初は、あまり条件の良くない物件でもガマンすることです。

2.インターネットで探す

やはり情報といえばインターネットです。

収益物件に特化したポータルサイトはたくさんありますし、フランチャイズ系や大手の不動産会社も、不動産投資のカテゴリーでも独自のホームページを作り、集客に余念がありません。

では、インターネットでコツコツ丹念に検索すれば、掘り出しものの良い情報が手に入るんでしょうか?


・・・残念ながら、答えはNOです。

ポータルサイトや収益物件サイトに載っている情報は誰が握っているかというと、言うまでもなく不動産業者です。

業者の情報の出し方

  1. 業者が自分で買う
  2. ダメなら同業者に紹介する
  3. それでもダメならお客さん(投資家)に紹介する

という流れで、3でもダメなとき一見さんに情報が回ってきます。

業者はそのとき、取引実績のないお客さんにメールやDMで情報を流すと同時に、インターネットにも同じ情報を載せます

不動産ポータルサイトは50物件いくら100物件いくらで契約していることが多いので、追加コストはほとんどかからないんです。
(枠がいっぱいになったら、売れそうもない物件と入れ替えればいい)

自社ホームページに載せるのも、ほとんどコストゼロですよね。

残念ながら、インターネットで必死になって情報を探すのは、不動産業者に紹介を依頼するのと、あまり変わらないということです。

情報の数ならポータルサイトのほうがたくさんあるので、業者からの連絡を待つよりは少しは効率が良いかもしれません。

3.新聞や雑誌の広告で探す

もうおわかりとは思いますが、新聞や雑誌の場合、インターネット以上に、カラッカラの絞り切った雑巾みたいな物件しか載っていません

そもそも、(特に雑誌は)情報が古いです。

折込チラシならともかく、紙面掲載は、入稿の締切が発行日の2週間前とかザラなので、万が一よい情報があったとしても、新聞や雑誌に載るころにはもう売れてます。

4.まとめ

受け身の姿勢では、よい投資用の物件を見つけることはできません。

そもそも美味しい情報は業者が先に食べてしまうので、一般投資家の人にはなかなか厳しいですね・・・

でも、がんばれば可能性がないわけではありません。
その方法はまた次回解説します。

投資用不動産で美味しい情報を手に入れる、たったひとつの方法

2019.08.14

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ABOUTこの記事をかいた人

1977年 北海道釧路市出身。 大学進学から上京するも、25歳までは、バイトなどで稼いだお金で海外バックパッカー→またバイト・・という生活を続ける。 26歳のときに一念発起。 独学で宅地建物取引士(当時は主任者)の資格を取得し、不動産業界に飛び込む。 10年間、不動産売買の仲介をメインに活動。 その後は土地分譲や不動産コンサルティング、賃貸管理など、活動の幅を広げる。 現在は愛媛県に移住し、住宅産業の仕事に関わる。 資格は宅建のほか、公認不動産コンサルティングマスター、インテリアコーディネーター、二級FP技能士、賃貸不動産経営管理士など多数。 家族は妻と1男1女。趣味は旅行。