地方の空き家をリノベる前にやらなきゃいけない建物診断③調査編

プロが本気で中古物件をリノベーションしたらどうなるかの全記録をお伝えしています。

どれくらい本気かというと、「自分で買って住むため」のリノベです。
そりゃ本気になります。

さて前回の記事では、友人の持つ家を買ってリノベするかどうか、のお話。

不動産屋が中古を自分で住むためリフォームしてみる②物件探し編

2019.08.09

まず気になるのは、やはり建物の状態です。
それがわからないと売買価格も決められません。

某大手ハウスメーカーの施工で、基礎や外壁にも直した様子があるのであまり心配しなくても良さそうですが、なにせ築29年超の家です。

-Contents-
1.このままじゃ住宅ローン減税を受けられない!?
2.既存住宅かし保険を受けるため
3.建物診断の結果は!?
4.売買価格が決まりました。そして契約へ。

1.このままじゃ住宅ローン減税を受けられない!?

買うときは住宅ローンを使う予定ですが、築20年を超えた木造住宅の場合、そのままの状態では住宅ローン減税を利用することができません
(正確に言うと木造ではなく鉄骨造なのですが、性能上は木造と同じ扱いです。)

ローン減税は大きなメリットなので、ここは何とかクリアしたいところ・・・

減税を受けるには、

  1. 耐震適合証明書をとる
  2. 住宅性能評価書をとる
  3. 既存住宅かし保険に加入する

この3つのいずれかを選択します。

1か3で悩みましたが、結果的には「3.既存住宅かし保険に加入する」を選ぶことに。

3の場合、住宅ローン減税を受けられるのに加え、5年間の建物保証も受けることができます。3つの中でいちばんお金と手間がかかる方法ですが、安心を買うという意味でも、これを選びました。

2.既存住宅かし保険を受けるため

「既存住宅かし保険」の詳細はまた別の記事でお話しますが、このシステムを利用するにもけっこう手続がメンドいです。

①インスペクション(建物診断)を行う

②劣化箇所の指摘があれば、工事で直す

③インスペクションを行う<再検査>

④保険付保証明書が発行される

⑤既存住宅かし保険へ加入

大まかにこんな感じです。

①の建物診断(インスペクション)は、売主さんの費用負担でお願いをしました。
以前別の記事でも書いた通り、建物診断は買主の負担で行うことが多いのですが、今回は友人の間柄なので。

中古住宅の建物診断・検査をしてみよう。その費用と効果は!?

2019.08.26

3.建物診断の結果は!?

さて、建物診断(ホームインスペクション)の結果です。

床の「著しい傾斜」の判定がバツになっていることが読み取れます。

備考にも書いていますが、1階のダイニングルームに1000分の7の傾斜、つまり建物の傾きがあることがわかりました。

1000分の7とは、角度でいうと0.4度です。

「そのくらいの傾きなら大したことないんじゃない??」と言うなかれ。
人間の平衡感覚をナメちゃいけません。
その場所に立っていると、0.4度の傾斜は違和感バリバリです
診断する前から「ああ、このへんちょっと傾いてるな」と気づいていました。
報告書を見た印象は、「やっぱり」という感じです。

この傾きを補修して再検査を受けなければ、保険に入ることはおろか、住宅ローン減税も受けることができません

建物内部を大幅にリニューアルする予定なので、その工事のときに傾き補正も同時にやります。傾き工事の費用は、売主さんに負担してもらいます。
それぞれ別の会社に工事を発注するのはムダですから、同じ会社に依頼します。

4.売買価格が決まりました。そして契約へ。

傾きの補正工事の費用は約50万円かかることがわかりました。

それと、家具やゴミの搬出費用を売主さんの負担とし、不動産会社の査定を参考にして売買価格の協議に入ります。
(もちろん売主負担の工事費用は売買価格で調整します)

売主さんは少しでも高く売りたいし、買う僕はなるべく安く買いたい。
折り合いをつけるのがなかなか大変なのですが、思いのほかあっさりと売買金額が決まりました。
売主も私も、まずまず満足のいく金額だと思います。その条件で不動産売買契約を。

さぁいよいよリノベーション工事!!・・・と言いたいところですが、まずは住宅ローンの申し込みを済ませ、銀行からお金を借りられる状態にしなければ。

次回は住宅ローンの申し込みについて投稿します。

中古戸建のリノベーションにフラット35を選んでみた。④住宅ローン編

2019.09.04

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ABOUTこの記事をかいた人

1977年 北海道釧路市出身。 大学進学から上京するも、25歳までは、バイトなどで稼いだお金で海外バックパッカー→またバイト・・という生活を続ける。 26歳のときに一念発起。 独学で宅地建物取引士(当時は主任者)の資格を取得し、不動産業界に飛び込む。 10年間、不動産売買の仲介をメインに活動。 その後は土地分譲や不動産コンサルティング、賃貸管理など、活動の幅を広げる。 現在は愛媛県に移住し、住宅産業の仕事に関わる。 資格は宅建のほか、公認不動産コンサルティングマスター、インテリアコーディネーター、二級FP技能士、賃貸不動産経営管理士など多数。 家族は妻と1男1女。趣味は旅行。